GAYRİMENKUL HUKUKUNDA SAATLİ BOMBA KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ - 22.10.2015

GAYRİMENKUL HUKUKUNDA SAATLİ BOMBA KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ - 22.10.2015

Yukarıdaki kelime örgüsünü hemen hepiniz duymuşsunuzdur. Özellikle konunun ilgilileri, bazen bizzat içinde olarak, bazen de mağduru veya mağdur olma korkusu ile bu hukuki durumun içindeyizdir. Bu kadar hayatımızın içine giren bu konuyu, artıları ve eksileriyle, doğruları ve yanlışlarıyla değerlendirmek ve kamuyu bu hassas konuda anlayacağı dilde bilgilendirmeyi amaçladık.

İlk yazı olması hasebiyle, bilgilendirme mahiyeti taşıyan yazımız, zaman içinde somut sorunlarınızın ve sorularınızın tartışıldığı, sizlere de açık bir mahiyete dönüşecek. Bu noktada sizlerin de katılımınızı istiyoruz. Soru ve sorunlarınızın çözümü ve değerlendirilmesi noktasında mail ve faks yoluyla tarafıma ulaşabileceğinizi belirteyim.

Öncelikle, bir hukuki durumla ilgili saatli bomba derken ne demek istediğimizin anlaşılmasında fayda var. Hepimizin taşınmaz malları, doğru ve rahat bir hayat sürmek adına çok değerlidir ve bu değer, malın doğru değerlendirilmesi ile anlam kazanır. Bu noktada, arsa niteliğindeki malını doğru değerlendirmeyi düşünen malikin yapabileceği en güncel ve yoğun değerlendirme şekli, arsasını daire karşılığında bir müteahhite vermektir. Bu durum, o kadar komplike ve içinde ayrıntılar barındıran bir durumdur ki, baştan mutlu mesut bir ticari ilişkiye girişen kişiler, sonradan birbirlerine karşı son derece hasmane tutumlar içine girebilmekte, işler; “malın mı var derdin var” noktasına gelebilmektedir. Bu sebeple, doğru kişi ile doğru bir sözleşme yapmak, ciddi özen ve dikkat gerektiren bir iştir. Aksi halde, zamanı gelince bomba patlar ve ortalık toz duman olur.

Peki, nedir bu olay, teorik ve pratik olarak tartışmaya başlayalım: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (KKİS) olarak adlandırılan sözleşme, 1965 yılında kabul edilerek 1966 yılı başında yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile doğup sonrasında ülkemiz inşaat sektöründe hızla yaygınlaşan bir sözleşme türüdür. Sözleşme, yasalarımızda şekil şertları açısından net bir biçimde düzenlenen bir akit türü olmadığından uygulamada çeşitli isimlerle anılmakta ise de; bu sözleşme için en çok kullanılan isim "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"dir. Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’de uzun söyleniş şeklidir.

Yukarıda belirttiğimiz gibi, belki de sözleşmenin kanunda belirlenen bir şekil şartı olmaması, mevzuyu karışık hale getirmiştir. Ancak takdir edilmelidir ki her olayın kendine özgü özellikleri, konunun yazılı şekil şartına bağlı tutulmasını imkansız kılmaktadır. Bu noktada, sözleşmenin her iki tarafının dikkat etmesi gereken ve sözleşmenin imza edilmesinden önce ve sonra takip etmesi gereken durumlar vardır. İlk olarak bunca yıllık meslek yaşantımın bana en doğru olarak gösterdiği kat karşılığı inşaat ile ilgili en kritik noktayı belirtmek isterim. Tarafların birbirlerinden satış vekaleti almalarının sonu hep niza olmuştur. Sözleşmenin akdi sırasında alınan vekalette, satış yetkisi olmaması en önemli ilkedir. Bunun yerine, özkaynağı olmayan müteahhide kaynak yaratması noktasında cüz’i bir miktarın tapudan devri daha doğrudur. Daha sonra inşaatin ilerleme durumuna göre orantılı şekilde hissenin tapudan devri, hem arsa maliki hem üstlenici açısından son derece doğru bir stratejidir. Sözleşmede, inşaat oranları ve buna bağlı olarak devir yapılacak arsa payları en tafsilatlı haliyle belirlenmeli, taraflara suiistimal veya farklı yorumlama noktası bırakılmamalıdır. Sözleşmedeki bu ayrıntı, ileride her iki tarafın da lehine bir durum oluşturacak, üstlenici, üstlendiği işi ifa ettikçe, kazanımda bulunacaktır.

Tabiiki doğru sözleşmeyi yapmak, herşeyi halletmek değildir. Edimlerin ifası noktasında düşülecek olan bir temerrüd, sözleşmeden kaynaklı haklara zarar gelmesine neden olabilir. Bizim hukukumuza göre, sözleşmenin güçlü tarafı her zaman arsa sahibidir. Müteahhidin edimini ifada temerrüde düşmesi (yüklendiği görevi yerine getir-e-memesi), ondan kazanımda bulunan hak sahibi üçüncü kişilerin kazanımlarını da etkiler. Bu da şu demektir ki, zor hal yaptığı birikim ile daire alan olayla tamamen ilgisiz bir üçüncü kişinin, hem parasından hem hayalindeki evden olması son derece kolaydır. Dolayısıyla, yazımızın başından beri belirttiğimiz gibi, sözleşme yanlızca arsa sahibi ve üstlenici arasında sonuçlar doğururken, üstlenicinin 3. Kişilere yaptığı satışlar sonrası, sözleşmenin tarafı olmayan kişiler de sözleşmenin sonuçları ile bağlıdırlar. Sözleşmenin arsa sahibi lehine yorumlanması ile, iptal halinde geriye etkili sonuç doğuracağı ve sözleşme hiç yapılmamış gibi ilk hale dönüleceği yönünde çok sayıda emsal mahkeme kararı vardır.

Günümüzün en yoğun gayrimenkul satış şekli olan maketten satış olayı, sözleşmenin etkisi açısından büyük önem taşır. Maketten ev alan bir kişi, üstlenicinin arsa sahibine karşı yüklenmiş olduğu sorumlulukların bir anlamda kefilidir. Fakat ne yazıkki, bu şekilde kazanımda bulunan kişilerin hemen hemen tamamına yakını, sorumluluğunu üstlendikleri sözleşmeden habersizdir. Böyle olunca da son yıllarda onbinlerce kişiyi mağdur eden iflaslar ve buna bağlı olarak perişan olan aileler doğmuştur. İnsanlar, borçlanarak aldıkları evleri teslim alıp yaşamak şöyle dursun, tapu ve teslim olmadan çektikleri kredileri ödemek durumunda kalmaktadırlar. Bu durumda mağduriyetler katlanmakta, çözüm için mahkemelere başvurulduğunda ise muhatap bulunamamakta veya muhatap bulunsa da tatmin edici bir çözüme ulaşılamamaktadır. Hal böyleyken, yapılacak alımlarda, insanımızın alım yaptığı kişiyi veya firmayı doğru teşhis etmesi, şayet üstlenici sıfatına haiz bir kişiden alım yapıyorsa, o kişi veya firmanın arsa sahibi ile olan ilişkisine ait bilgi ve belgeleri görerek alım yapması gerekmektedir. Biraz okumayla, biraz araştırmayla doğru iş yapıp, daha sonra yıllarca sürecek telafisi güç veya imkansız zararlara uğramamaya çalışmalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin en mühim noktalarından birisi de imar durumudur. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar 3194 sayılı İmar Kanunu'na tâbidir. İmar Kanunu, kamu düzeni ile ilgili olup emredici niteliktedir. Sözleşmenin tarafları, böhse konu yerin imar durumu ile ilgili hususiyetleri bilmeleri ve buna göre karşılıklı edimleri tayin etmeleri sözleşmenin sıhhati açısından elzemdir.

Yazımızın konusu olan Kat Karşılı İnşaat Sözleşmeleri, ciltler dolusu kitaplara konu olabilecek, çok geniş bir mevzudur. Kentsel dönüşüm kapsamında da ayrı özellikler ve farklı hukuki durumlar sözkonusudur. Bu yazımızda, ana başlıkların bir kısmını sizlerle paylaşmaya çalıştık. Başta da belirttiğimiz gibi, sizlerden gelecek sorular ve sorunlar eşliğinde sonraki yazılarımızda farklı konularda bilgi paylaşımında bulunacağız. Hukuku bilmek, hak kaybını önler fakat hiçbir zaman hiçbir şey garanti değildir. Yapmamız gereken araştırmak ve dikkati elden bırakmamaktır. Sizden gelen talepler doğrultusunda farklı konularda görüşmek dileğiyle.